Die Eigentumswohnung ist für viele Haushalte eine gute Möglichkeit, zu einem vergleichsweise günstigen Gesamtkaufpreis Wohneigentum in städtischer oder stadtnaher Lage zu erwerben.
Steuerlich wird sie grundsätzlich gleich gefördert wie das Reihenhaus oder das alleinstehende Haus. Allerdings bietet sie nicht so viele Möglichkeiten wie diese Eigentumsformen, anfallende Verwaltungs- Pflege- und Instandhaltungsarbeiten selbst zu machen. Die Kosten, die neben den finanzierungsbedingten Belastungen auftreten, können deshalb recht erheblich sein. So wird z. B. monatlich ein "Wohngeld" oder "Hausgeld" erhoben, das die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und der sich aus dem' Gemeinschaftseigentum ergebenden Kosten abdecken soll. Es liegt je nach Größe der Wohnung im allgemeinen zwischen 1,70 Euro pro m² (große Wohnungen) und 2,80 Euro pro m² monatlich.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist Wohnungseigentum das "Sondereigentum" an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen.
Wohnungseigentum kann durch einen ,Vertrag der Miteigentümer über Einräumung von Sondereigentum an jeweils einer bestimmten Wohnung oder durch Teilung des Eigentums an einem Mehrfamilienhausgrundstück begründet werden. In den weitaus meisten Fällen wird Wohnungseigentum durch Teilung begründet. Die Teilung muß ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür sind u. a. notwendig ein Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde, daß die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.
Es ergibt sich aus der Natur der Sache, daß viele Entscheidungen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum oder das Gebäude als Ganzes beziehen (z. B. Instandhaltung und Modernisierung von Dach, Heizungsanlage usw.), grundsätzlich von allen Eigentümern zusammen getroffen werden müssen. Deshalb werden genaue Regeln für das ordnungsgemäße Zustandekommen solcher Entscheidungen festgelegt. Notwendigerweise ist das Entscheidungsrecht der einzelnen durch das Mitentscheidungsrecht der anderen Eigentümer insoweit eingeschränkt.
Die Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarungen regeln. Bei Begründung des Wohnungseigentums durch Teilung kann der Teilende (z. B. der Bauträger) solche "Vereinbarungen" allein treffen. Dies geschieht in der Regel auch, und zwar meist in der Urkunde über die Teilung, der sogenannten Teilungserklärung.
Da das Wohnungseigentumsgesetz den Parteien einerseits die entscheidende Rahmenordnung vorgibt, zugleich aber zur Ausgestaltung ihres Rechts- und Gemeinschaftsverhältnisses für den Einzelfall einen Spielraum läßt, kann mit solchen Regelungen, die oft als "Gemeinschaftsordnung" bezeichnet werden, weitgehend von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes abgewichen werden. Sie wirken zwar gegen spätere rechtsgeschäftliche Erwerber eines Wohnungseigentums (z. B. Käufer) grundsätzlich nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Eine solche Eintragung wird aber in der Regel beantragt und dann in der Form der Bezugnahme' auf die sogenannte Eintragungsbewilligung vorgenommen. Derartige Regelungen sind daher für den Erwerber von Wohnungseigentum von großer Bedeutung. Er sollte sich unbedingt vor dem Erwerb darüber informieren.
Beschlüsse, welche die Wohnungseigentümer - in der Regel in Wohnungseigentümer-versammlungen- gefaßt haben, und die bezüglich der Gemeinschaft in Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz ergangenen gerichtlichen Entscheidungen zu ihrer Wirksamkeit gegen einen Erwerber nicht der Eintragung in d Grundbuch. Es empfiehlt sich, sich auch hierüber vor Erwerb des Wohnungseigentums, z. B. beim Verkäufer, zu informieren.
Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich das Recht, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Er kann auch grundsätzlich im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften und eines geordneten Zusammenlebens mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren, insbesondere die Wohnung bewohnen, vermieten oder in sonstiger Weise nutzen.
Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums hat er nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, dieser Anteil bestimmt sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Gerade bezüglich der vorstehend behandelten Rechte und Pflichten finden sich aber häufig abweichende Regelungen in der "Gemeinschaftsordnung". So ist häufig festgelegt, daß zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist, die allerdings nur aus wichtigem Grunde versagt werden darf Ebenso sind oft besondere Regelungen über die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums und vom Gesetz abweichende Regelungen über die Verteilung der Lasten und Kosten getroffen. Soweit Vereinbarungen der bezeichneten Art, also insbesondere die "Gemeinschaftsordnung", nicht entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und dem gemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen. Über die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind in der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung der Bekanntmachung vom '20.1.1989 besondere Regelungen getroffen worden, die auch für Wohnungseigentümer große Bedeutung haben.
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinsam und dem Verwalter. Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden. Soweit die Verwaltung nicht durch Vereinbarung bzw. der "Gemeinschaftsordnung" geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den getroffenen Vereinbarungen. (Regelungen der "Gemeinschaftsordnung") und den gefaßten Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehören insbesondere
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Die wiederholte Bestellung ist zwar zulässig, sie bedarf aber eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer. Bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung wird der erste Verwalter häufig durch den Teilenden (z. B. Bauträger) bestellt. Der Verwalter hat bestimmte Rechte und Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz geregelt sind. Insbesondere muß er einen jährlichen Wirtschaftsplan aufstellen, der folgendes beinhalten muß:
Nach Ablauf des Kalenderjahres muß der Verwalter eine Abrechnung aufstellen. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. Diese relativ aufwendigen, gesetzlichen Regelungen sind notwendig, um das friedliche und reibungslose Zusammenleben mehr Eigentümer "unter einem Dach" zu, erleichtern.
Das Gesetz enthält besondere Vorschriften über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen. Beschlüsse, welche die Wohnungseigentümer fassen, sind - von Ausnahmen abgesehen - nur ungültig, wenn sie durch gerichtliche Entscheidung für ungülltig erklärt sind. Für die Stellung des Antrages auf eine solche Entscheidung ist eine Frist vorgeschrieben.
Bei einem Grundstückskauf muß immer ein Notar mitwirken. Jeder Kauf muß durch ihn beurkundet werden.
Der Grundstückserwerb geschieht praktisch in drei Phasen:
Erst mit der Grundbucheintragung ist der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks. Bevor der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, wird häufig eine Auflassungsvormerkung für ihn beantragt und eingetragen. Damit wird er gegen eine für ihn nachteilige Verfügung des Verkäufers über das Grundstück, z. B. eine anderweitige Veräußerung oder Belastung des Grundstücks, geschätzt. Der Käufer sollte im in übrigen darauf drängen, daß der Kaufpreis erst nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig wird.
Der Notar ist auch verpflichtet, sich über den Grundbuchinhalt zu unterrichten und den Kaufparteien darüber Auskunft zu geben. Damit soll verhindert werden, daß die Übereignung des Grundstücks durch vorhandene fremde Rechte, etwa Vorkaufsrecht Dritter, verhindert wird oder der Käufer über unbekannte Belastungen wie Nießbrauch und "Dienstbarkeiten" oder Hypotheken, Grund- und Rentenschulden im unklaren gelassen wird. Von diesen Pflichten ist der Notar allerdings entbunden, wenn die beiden Kaufparteien trotz Unterrichtung über die möglichen Gefahren auf einer sofortigen Beurkundung bestehen. Außerdem muß der Notar auch auf bestehende gesetzliche und deshalb nicht im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte etwa der Gemeinden hinweisen.
Mit der Grundbucheintragung soll klargestellt werden, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und welche sogenannten dinglichen Belastungen gegebenenfalls an diesem Grundstück bestehen. Geführt wird das Grundbuch vom Amtsgericht Jena Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Grundbuch einsehen oder eine Abschrift fordern.
Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis mit der näheren Bezeichnung des Grundstücks sowie drei Abteilungen:
Die zwangsweise Befriedigung wegen dieser Rechte aus dem Grundstück erfolgt durch Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung.
Ist das Grundstück beim Kauf durch eine Hypothek belastet, muß dies nicht immer von Nachteil sein., Wenn dies günstig ist, kann unter Anrechnung auf den Kaufpreis die Belastung vom Grundstückserwerber übernommen werden. Eine solche Schuldübemahme bedarf allerdings der Genehmigung des Gläubigers
(in % vom Kaufpreis)
